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二手房交易過戶的流程是什么？有什么需要注意的？
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二手房交易市場越發(fā)展越壯大的今天，二手房也屬于供不應求，尤其在北上廣等一線城市，城市人口多，對房子的需求量也非常大。很多好的地段樓盤也不常有新房，所以購買二手房也是現(xiàn)代購房的一個更好的選擇，但是二手房交易流程相較于新房來說要復雜的多。二手房過戶是二手房房屋人取得房屋產(chǎn)權的有效要件，那么，二手房過戶交易有哪些流程呢？
1、買方咨詢
交易雙方要建立聯(lián)系，購房者了解房子的產(chǎn)權等情況，需要查看售房者的合法證件，包括房屋權證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同
當購房者查看過售房者的證件，并且合法時，購房者便可以交納購房定金，請注意，交定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序。之后交易雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。
房產(chǎn)交易雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶
交易雙方共同向房產(chǎn)交易管理部門提出申請，然后管理部門查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契
相關部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5、繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。
6、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)
產(chǎn)權變更登記完成后，交易材料移送到發(fā)證部門，購房者憑領取房屋權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。
7、銀行貸款
簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
購房者領取房屋權證、付清房款，售房者交付房屋并結清物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
購買二手房一定要注意以下幾點：
二手房過戶流程注意事項一：要求賣方提供合法的產(chǎn)權證書正本
要求賣方提供合法的產(chǎn)權證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復印件。注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。
二手房過戶流程注意事項二：到房管局查詢產(chǎn)權證的真實性
讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權證的真實性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否同一個人。
二手房過戶流程注意事項三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋
一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二手房過戶流程注意事項四：現(xiàn)場了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。
二手房過戶流程注意事項五：注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
二手房過戶流程注意事項六：對二手房價格進行評估
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。
二手房過戶流程注意事項七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書面協(xié)議時，最主要要關注四個方面，是產(chǎn)權情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
二手房過戶流程注意事項八：合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業(yè)主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款；要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。
特別是如果你看中的房子還在按揭中，定金較好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管，可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金較好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易核心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
如房東還有水電費未結清，等全部費用完結后才付中介。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完銷售易。
二手房過戶流程中的二手房交易注意事項主要針對買家而言，一方面要對所購房屋的質量和真實性查驗，另外一方面要注意二手房交易合同內(nèi)容和交費時間的控制。
二手房購買有很多地方需要注意 >>>最新二手房交易過戶流程解讀<<<，但是無論買二手房還是新房，一定要方方面面的考慮詳盡，比如未來的工作發(fā)展，未來家庭生活，孩子是否需要學區(qū)房等等，而且買的時候一定要多看一些樓盤，貨比三家，很多時候，光看一個房子，是無法進行對比的，希望大家都能買到稱心如意的房子。
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