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用錯二手房過戶方式 多花冤枉錢沒商量
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對于持有房產(chǎn)的人來說，房產(chǎn)過戶是一件令人頭疼的事情。來回跑房產(chǎn)中心不說，各種稅費交起來簡直讓人心疼。現(xiàn)在一套房子價格那么高，多花一個點的錢都是一大筆開支。很多人就是因為不懂法律法規(guī)，走了很多彎路，多花了許多冤枉錢。房產(chǎn)過戶有贈與、繼承和買賣三種方式，過戶方式不同需要繳納的稅費也不一樣。到底哪種方式最劃算呢?小編今天就給大家算筆賬。
贈與過戶
1、非直系親屬房產(chǎn)贈與稅費：
契稅：計稅價格*3%
個稅：計稅價格*20%
營業(yè)稅：(同買賣過戶標準)
1、普通住宅：滿2年免營業(yè)稅;不滿2年，計稅價格*5.55%。
2、非普通住宅：滿2年，(計稅價格-購房價格)*5.55%;不滿2年，計稅價格*5.55%。
說明：計稅價格：《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格，按"孰高"原則予以確認。購房價格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。
2、直系親屬房產(chǎn)贈與稅費：
直系親屬之間無償贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅和個稅，需交3%契稅。
契稅：3%
個稅：免征
營業(yè)稅：免征
PS：
(1)什么是直系親屬?
a、指相互之間有一脈相承的血緣關系的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不屬于直系親屬，屬于姻親。
(2)房產(chǎn)贈與不需要交公證費
在辦理個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權的免征營業(yè)稅手續(xù)時，不再要求提交贈與公證材料。
(3)贈與獲得房產(chǎn)再出售正常交稅
通過贈予獲得的房產(chǎn)再出售，按買賣正常交稅：包括契稅、個稅和營業(yè)稅。
特別提醒：
1、繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權人購房時間連續(xù)計算。
2、非直系親屬贈予取得的住房，購房時間從受贈產(chǎn)權時間開始計算
繼承方式過戶
房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業(yè)稅和個稅等)。
但是有兩個條件：一是繼承應當在被繼承人死亡后才能發(fā)生;二是繼承遺產(chǎn)的應當是被繼承人的法定繼承人。
《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。
繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
特別提醒：繼承房產(chǎn)需要辦理繼承公證，收費采取分段遞減累計收取。受益額按公證處委托的機構提供的“評估價”計算，通常低于市場價。
具體標準如下：
受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;
超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;
超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;
超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;
超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。
證明單方贈與或受贈的，減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)
需要交的費用：如果受益額100萬，20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元(公證費)。
特別提醒：繼承過戶獲得的住房，再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅)。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權人購房時間連續(xù)計算。)
買賣方式過戶
1、契稅(買方繳納)
2、營業(yè)稅(賣方繳納)
計稅價格：按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格，按"孰高"原則予以確認。什么是普通住宅?住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0
購房價格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。
滿2年或滿5年如何界定?
①按市場價格購買的住房以《房屋產(chǎn)權證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按"孰先"原則確認。
②按房改政策購買的住房以《房屋產(chǎn)權證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時間，按"孰先"原則確認。
③繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權人購房時間連續(xù)計算。
④非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產(chǎn)權時間開始計算。
3、個稅(賣方繳納)
核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發(fā)票，個人所得稅=計稅價格×1%(南京目前按此標準征收個稅)查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發(fā)票，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%
什么是家庭唯一住房?納稅人家庭在南京沒有其他的住房，至于納稅人本人或者配偶或者未成年子女在外地有沒有住房、有幾套住房，都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房，只要購房記錄已經(jīng)在房管局備案，即使房產(chǎn)證沒有辦下來，也不予認定為"唯一住房"。
從以上的稅費明細我們來舉例計算一下：
我們按照90㎡以下家庭唯一，總價120萬來計算。
1、法定繼承人之間過戶繼承最劃算
法定繼承人之間的過戶，繼承最劃算，除了公證費無需交納任何稅費，非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。
提醒：在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進行產(chǎn)權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
2、房子須繳營業(yè)稅時贈予較劃算
如果房產(chǎn)交易未滿2年，需要繳納營業(yè)稅的情況下，
直系親屬贈與：免征營業(yè)稅和個稅，需交3%契稅，即3.6萬
非直系親屬贈與：契稅+個稅+營業(yè)稅，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26萬
買賣過戶：契稅+個稅+營業(yè)稅，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06萬
如果房產(chǎn)交易滿2年，不需要繳納營業(yè)稅的情況下，
直系親屬贈與：免征營業(yè)稅和個稅，需交3%契稅，即3.6萬
非直系親屬贈與：契稅+個稅，即120*3%+120*20%=27.6萬
買賣過戶：契稅+個稅，即120*1%+120*1%=2.4萬(按照滿2年不滿5年計算，如果滿五年稅費更少)
由此可見非直系親屬不管在什么情況下都是買賣過戶最劃算，而直系親屬之間當需要繳納營業(yè)稅時贈與比買賣過戶更劃算，當不需要繳納營業(yè)稅時，買賣過戶更劃算。總的說來，在房子過戶這個問題上，大家要先認真學習一下相關的稅費計算方式，花這點時間絕對不虧。再找有經(jīng)驗的人問問哪種方法好。這樣才能少走彎路，少花冤枉錢。
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