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“以房養(yǎng)老”不靠譜房屋產(chǎn)權(quán)并不是永久產(chǎn)權(quán)

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“以房養(yǎng)老”不靠譜房屋產(chǎn)權(quán)并不是永久產(chǎn)權(quán)

時(shí)間：三天前
來源：裝修界

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“倒按揭”變相出賣房產(chǎn)養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念難突破房屋產(chǎn)權(quán)有大限產(chǎn)權(quán)歸屬成疑難。

以房養(yǎng)老看著容易實(shí)現(xiàn)難

將房產(chǎn)抵押作為養(yǎng)老資本，按月領(lǐng)取安度晚年，你愿意嗎？

當(dāng)下樓市，除了從產(chǎn)品規(guī)劃到配套設(shè)施的選擇均針對養(yǎng)老需求以外，“倒按揭”式的“以房養(yǎng)老”晚年生活模式也屢被提及。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式雖然在一些國家非常盛行，但是在我國卻鮮被認(rèn)同，以至于這一概念引入國內(nèi)幾年來，難以實(shí)施。“首先是中國人對房屋所帶來的歸屬感難以改變；其次，由于我國房屋產(chǎn)權(quán)歸屬并非永久性，這也使金融機(jī)構(gòu)對房屋最終的抵押是否有效心存余悸。”業(yè)內(nèi)人士總結(jié)。

“以房養(yǎng)老”傳統(tǒng)觀念難突破

所謂住房反向抵押貸款也就是所謂“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金并享有房產(chǎn)居住權(quán)或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老生活方式。實(shí)際上可以理解為變相賣了房產(chǎn)，所得資金用于養(yǎng)老。

據(jù)了解，早在去年就有包括上海等地成為該種養(yǎng)老模式的試點(diǎn)城市，但遺憾的是并沒有獲得積極的響應(yīng)，百姓接受度較低。

中原地產(chǎn)張大偉表示，在曾經(jīng)供職的單位試圖開展過這一養(yǎng)老業(yè)務(wù)，最終沒有做起來，就是因?yàn)樵谖覈鴤鹘y(tǒng)思想當(dāng)中，房產(chǎn)對于歸屬感起到了很大的作用，以房產(chǎn)為代價(jià)養(yǎng)老，多數(shù)老百姓不能接受。

有市民表示，“前半輩子耗全家之力才得以買房，如果‘倒按揭’養(yǎng)老，又將房子變相賣掉，豈不是一輩子圍繞房子糾結(jié)，最終又什么都沒能留給子女嗎？”

北京青年政治學(xué)院老年服務(wù)與管理專業(yè)的學(xué)生在社會實(shí)踐中接觸到了北京某高檔養(yǎng)老公寓的老人。據(jù)介紹，該老人即是賣掉自己的房產(chǎn)得以入住高檔老年公寓，盡管該老年公寓不論在設(shè)施、生活環(huán)境，還是養(yǎng)老服務(wù)軟件配套、生活待遇等方面均較為舒適，但是該老人還是嘆息，“在這里雖然很享受老年生活，但是感覺和自己家里完全不一樣，可惜啊！房子都沒有了！”

北京青年政治學(xué)院老年服務(wù)與管理專業(yè)社會實(shí)踐小組成員表示，在老人嘆息自己的房子都沒有了的時(shí)候，其表情與描述養(yǎng)老公寓內(nèi)舒適生活時(shí)簡直天壤之別，從目光中我們可以讀出老人的無奈與歸屬的渴望。

產(chǎn)權(quán)大限與業(yè)務(wù)贏利點(diǎn)影響金融機(jī)構(gòu)積極性

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”之所以沒能大范圍實(shí)行，除了老百姓對于抵押房產(chǎn)“倒按揭”養(yǎng)老認(rèn)可度不高之外，金融機(jī)構(gòu)對這一業(yè)務(wù)也并不積極。據(jù)了解，到目前為止，也只有個(gè)別銀行表示將試點(diǎn)“倒按揭”這一養(yǎng)老服務(wù)模式。

其中的原因，業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)為在我國推行“以房養(yǎng)老”本身存在一個(gè)硬傷。張大偉表示，雖然“以房養(yǎng)老”在一些國家較為盛行，但是要知道這些國家的房產(chǎn)都是永久產(chǎn)權(quán)，而我國的實(shí)際情況是房屋產(chǎn)權(quán)存在70年大限，況且目前還沒有房產(chǎn)真正達(dá)到70年，且法律也沒有明文規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)撞線后如何處置。

盡管有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)所有人都面臨商品房有限產(chǎn)權(quán)問題，相信國家到時(shí)候會有合情合理的解決方案。但是沒有明確的延期說法，金融機(jī)構(gòu)也難免心有余悸。“一旦房屋產(chǎn)權(quán)撞線，而養(yǎng)老服務(wù)尚未結(jié)束，銀行已支付的養(yǎng)老金如何獲得回報(bào)？又如何界定業(yè)主對該房產(chǎn)的后續(xù)抵押行為？銀行很可能存在賠了夫人又折兵的風(fēng)險(xiǎn)。”一位金融界人士表示。

“倒按揭”直接將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行需要找到自己的贏利點(diǎn)才有動力推進(jìn)業(yè)務(wù)。對于將老人起居安排至老年公寓，銀行可以出租他人賺取租金與支付養(yǎng)老金的差額；而對于仍舊保留老人居住權(quán)的“倒按揭”，銀行的贏利點(diǎn)完全在養(yǎng)老服務(wù)結(jié)束后才能憑借轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，大量資金長期占用的成本也打擊銀行積極性。

市場變動與壽命預(yù)期致抵押價(jià)格評估難

“倒按揭”在實(shí)際操作中也不乏難點(diǎn)。張大偉表示，“對于房產(chǎn)價(jià)值的評估，短期來看房產(chǎn)的保值、增值能力還是較強(qiáng)的，但是以房養(yǎng)老涉及的時(shí)間跨度可能會較長，那么長期而言，房產(chǎn)價(jià)格走向很難確定，而評估價(jià)值過低，顯然業(yè)主不會買賬”。

即使擬定了合理的抵押價(jià)格，對于業(yè)主而言，壽命預(yù)期又存在不確定性。“很多的不可抗因素導(dǎo)致享受養(yǎng)老服務(wù)的老人享受年限迥異，并且，選擇‘以房養(yǎng)老’的老人，很可能是沒有繼承人的，那么，如何使老人獲得與房產(chǎn)價(jià)值相匹配的養(yǎng)老服務(wù)或養(yǎng)老金額呢？這也很難界定。”北京青年政治學(xué)院老年服務(wù)與管理專業(yè)人士指出。

鑒于此，業(yè)內(nèi)人士指出，需要更多的相關(guān)機(jī)構(gòu)，諸如保險(xiǎn)公司、中間機(jī)構(gòu)等參與進(jìn)來，并伴有相應(yīng)的配套政策。“這樣中間機(jī)構(gòu)可以評價(jià)房屋抵押而先獲得大量資金，資金盤活創(chuàng)造出利潤，‘以房養(yǎng)老’的推進(jìn)才能產(chǎn)生動力。”

不過，同時(shí)值得強(qiáng)調(diào)的是，這又將帶來中間機(jī)構(gòu)資本運(yùn)營不良的風(fēng)險(xiǎn)，直接傷害到選擇“以房養(yǎng)老”市民的切身利益。“況且這一風(fēng)險(xiǎn)絕對不容忽視。”業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)。

“與其‘倒按揭’倒不如有專門機(jī)構(gòu)幫著統(tǒng)一管理，做‘以租養(yǎng)老’，憑借租金支付老人在老年公寓的養(yǎng)老費(fèi)用，這樣房產(chǎn)所有權(quán)仍在老人手里，對于養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的保證也有更多的主動權(quán)。”有市民提出。

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