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兩會談樓市：滿足住房需求 也要抑制投機
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全國兩會釋放的信息向來被各行各業視為風向標，雖然今年的政府工作報告又沒有直接提及房價，不過有多處表述為樓市發展釋放了積極信號。近期連續兩次降息和不動產登記工作的展開，讓業內對于今年樓市走向一直爭論不斷。基本上處于下行通道中的房價，今年走向又會如何?信息時報記者邀請業內專家，結合廣州本地情況就此展開分析。
熱詞：穩定
滿足住房需求 也要抑制投機
國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要“加快培育消費增長點，穩定住房消費。擴大消費要匯小溪成大河，讓億萬群眾的消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。”“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”
全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為,穩定住房消費不是維穩高房價,而是要穩住合理的住房需求。無論是自住、改善需求,還是享樂、投資需求,都應該在房地產市場得到滿足。但是,政府應當通過稅收等手段,調節高檔住宅消費、投資性住房消費,特別是要遏制投機性住房消費。
業界分析
方圓地產首席分析師鄧浩志表示，穩定住房消費是一個正確的概念，以往房地產被“妖魔化”，其對經濟的貢獻，對就業的貢獻，對待改善居住環境的貢獻都被忽視或縮小了。重新正確看待房地產業，有利于刺激內需，提振經濟。而過去的房價上漲過快，問題并不在房地產行業，而在貨幣超發，產能跟不上等原因。
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，應該在大的背景下，穩定推進改革。房地產需要穩定，需要改革，但不應該反應到從房價上，而是要從城市發展進行改革，房價是供應關系的反映，不應該成為目標。在經濟下行的情況下，應該恢復市場調整，平穩健康。
熱詞：不動產登記
反腐有效 “倒逼”房價不現實
3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》，給公眾帶來了促進房產反腐、“倒逼”房價下調等諸多期待。
對此，全國政協委員、中國銀行(601988,股吧)監事梅興保認為，不動產登記把原屬不同部門監管的財產登記予以統一，對房產投機和房產腐敗勢必有抑制作用，短期內確實對房市有一定影響。但房價主要還是由供求、預期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房價下調。
馮川建認為，進行不動產登記后，多套房產持有者會將一些房源投入市場，一些競爭優勢不明顯樓盤和項目會受到一些沖擊。但是僅僅靠不動產登記就會推動房價大幅下跌不太現實。
58同城負責人透露，從近期全國網上二手房成交情況來看，無論從價還是量上都比去年年底要低，但這主要是因為淡季，和業主拋盤的原因沒有太大關系。“如果是因為不動產登記而拋盤的業主會有兩個特點，一個是大幅度降價賣，一個是近期才出現”。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰告訴記者，最近半年廣州公司每個月都是新增3600~3700套可售住宅，相對穩定，暫時沒有突然增多的現象。不動產登記在2007年就已經吹風要實施了,這么多年來，一直在給多套房產的大業主出售的機會。那些真正持有多套物業的大業主不會等那么久，該拋的，都在2009~2010年那兩年拋了，現在的業主都是按正常價格放盤。2011年開始廣州限購，就算業主肯拋盤，都很難找到合適的接手客戶。周峰認為，隨著不動產登記的逐步實施，未來半年時間內，廣州二手樓市還是保持相對的穩定。就算有意向放盤出售大面積物業的業主，也會先觀察一下，看具體城市會有什么風向，不會立即把物業出售。
熱詞：新常態
健康的樓市是周期性的
去年12月5日，中央政治局會議提出,2015年“堅持穩中求進工作總基調”,并且首次提出—“我國進入經濟發展新常態”。
全國人大代表、中國華融資產管理股份有限公司黨委書記、董事長賴小民近日在接受媒體采訪時認為，隨著中國經濟發展步入“新常態”，中國房地產行業也迎來了“新常態”。房地產行業的“新常態”是理性回歸市場，體現真實需求。房地產行業仍然是中國經濟發展的支柱產業，關鍵是要促其平穩健康發展，防止大起大落。賴小民認為，房地產市場新常態的特征是“平穩增長，分化調整，求異創新”。
全國政協委員、杭州(樓盤)市市長張鴻銘在兩會上說，只要清醒地認識中國房地產市場新常態，并采取準確的“雙防”并重的措施，一防范樓市再次過熱、虛火上升，二防范樓市全局性的急速趨冷和房價大幅下跌，中國樓市總體上穩定健康的發展是完全可期的。
綠地集團董事長張玉良認為，未來房地產調控、地產投資的關鍵在于讀懂中國樓市的“新常態”。中國房地產市場未來的發展空間,整體和區域需要細分來看。整體而言,中國依然處在快速城鎮化階段、經濟發展依然保持較快增速,房地產業仍有較大發展空間,但存在結構分化。
廣州知名房地產專家韓世同認為，過去的房地產市場一直處于非正常的狀態當中，只漲不跌，由賣房來主導整個市場。但他認為，健康、正常的樓市應該是周期性的，各種形態能夠交替出現，而現在的樓市新常態，應該就是這種健康樓市的開始。樓價有漲有跌;供求關系上，供大于求和供不應求交替出現，有買房市場也有賣房市場階段;樓盤類型上，有投資型樓盤主導的階段，也有剛需和改善型樓盤主導的階段。韓世同舉了一個非常生動的例子，目前樓市已經從黃金時代過渡到了白銀時代，就像是一場球賽，剛踢完上半場，開始到了下半場了。以前的房地產市場的形態太單一，在新常態下，會出現更多種多樣的變化。
熱詞：保障房
“存量房轉保障房”呼聲高
今年政府工作報告關于房地產市場的表述中，存量房轉保障房的提法引起了業內的廣泛關注。報告顯然也找到了樓市低迷的癥結之一，及部分城市的高庫存問題。今年的政府工作報告提出住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這是一個新的政策點。今年初，住建部已內部引導高庫存城市少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。
“政府在保障房方面承擔提供責任，但并非要親力親為去建造、生產。加之現在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今后將存量房轉為保障房的探索實踐將逐漸增多。
據記者了解，目前內蒙古鄂爾多斯(樓盤)、湖南長沙(樓盤)等地都已經開始嘗試存量房轉保障房的做法。
此前，廣東省住建廳廳長王芃也表示，廣東將探索將存量房作為保障房和棚戶區改造安置房的方式方法。據了解，今年廣東將新開工建設保障房5.77萬套，棚戶區改造8.39萬套，農村危房改造完成至少10.15萬戶。此外，廣東將探索住房保障“貨幣化”的有效途徑，推進“人頭補”和“磚頭補”并重，支持中低收入家庭在市場上購買、租賃住房。
鄧浩志認為，“統購市民余房”這一舉措，表面看不會即時對市場產生影響，但地方政府實則已經擁有很大的彈性處理存量住房甚至直接干預住房的定價的權力。
也有人認為，如果存量商品房正式成為保障房和棚戶區改造安置房的來源，不僅有利于更好地推動改善住房困難群眾居住條件，也將為商品房增加出路，加快商品房庫存去化，實現住房保障和房地產市場雙贏。
不過，業界人士指出，該政策仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。
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