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商務公寓那些你所不知的
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商住公寓又可稱為商務公寓，商務住宅，根據不同的形態又可以細分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業，在產權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現的一種極具投資價值的物業。
商住公寓的概念大概出現于1998年底，當時在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個寫字樓，因寫字樓市場不景氣，開發商將其改造上層居住、下層辦公的準商住公寓而受到成長型中小企業的寵愛，之后北京市又出現一批類似的項目，但不論從規劃設計，還是商務配套都無法和區域內的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經在1999年和2000年引起京城頗多討論和關注。
2002年soho現代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現，設計上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場上又出現了"只商不住"的純商務公寓和"商住分區"的商住公寓，市場進入一個新的開發熱潮。預測今年無論是在商務中心區還是中關村一帶商住寓所的上市量都會比較大，商住寓所的投資依舊是市場的關注熱點。
商住公寓的出現，是市場細分的結果。北京作為首都，是全國的政治、經濟、文化、信息、交通中心，加上國家宏觀經濟的良好發展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創業投資。在創業初期，他們人數較少，流動性較高，創業資本低，對辦公地點價格的敏感度較高，這時價格偏低，商務環境較好的商住公寓就滿足了這部分市場的需求。此外，大量的小型外地企業進京，也對商住公寓產生了巨大的需求。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資企業，自從9.11事件之后，對寫字樓的需求就處于停滯狀態;國有大型企業則由于前期的購買和租賃，現在的需求也基本飽和。所以高檔寫字樓的市場需求，已經明顯出現頹勢，估計今年高檔寫字樓的價格還會一路看低。
而中低檔的寫字樓本身就是市場的淘汰物，不說其商務配套跟不上市場需求，就是其外立面裝修就給人"土"的感覺，相信今年會有更多的中低檔寫字樓改作純商務的商住公寓上市。
目前北京市大概有將近90個商住公寓項目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區、中關村和亞運村。其中CBD以及輻射區域的分布呈現"亮馬橋-東直門-國貿-廣渠門"態勢,在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是該區域典型的商住公寓;
其次就是以東方銀座為代表的東直門區域,集中了東方銀座,元嘉國際,住邦2000等高檔商住公寓;隨著CBD規劃的出臺，CBD核心區投資價值明顯看漲，濃厚的商務氛圍和成熟的商務配套造就了soho現代城,優士閣等商住公寓的輝煌;中關村以及亞運村區域本身就是京城商住的發源地,除了匯園公寓, 天創世緣這樣的早期項目,像韋伯豪、天行建，長遠天地和陽明廣場等項目也都是定位于中小成長型企業的商住公寓。
此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商住公寓的代表.預計2003年京城商住公寓的總開發量至少在80萬平米以上,其中城南不會有類似的項目出現，西邊的西直門區域會有一些項目,北面的中關村和亞運村仍將是開發的重點區域,而東面的朝陽路附近則會成為新的熱點區域.
其實,中小型客戶之所以選擇商住公寓作為辦公場所,不外乎是沖著商務公寓低廉的價格,而商住公寓之所以價格較低,完全是政策不健全所導致.如下表所示,商住公寓完全是開發商利用住宅立項從寫字樓市場獲利的結果. 表-各種項目的立項規劃原則 物業類型 使用年限 按揭政策 出讓金(每平方米) 使用規范 商住兩用樓 70年 8成20年 650-800元 按公寓(低標準) 商務樓 70年 8成20年 650-800元 按公寓(高標準) 寫字樓 50年 6成10年 1300元以上 按寫字樓(高標準) 。
市場需求的變化.隨著近年來商務公寓開發量的增加,產品同質化問題也愈加明顯,故而如何根據市場需求的變化,開發出具有個性化的產品將是取勝的關鍵. 商務公寓概念的問題，從2002年出現，2003年基本上公認了，不叫商務樓，叫商務公寓。
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