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商務(wù)公寓那些你所不知的

時間：三天前
來源：裝修界

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　商住公寓又可稱為商務(wù)公寓，商務(wù)住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分為soho，scho，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)。

　　商住公寓的概念大概出現(xiàn)于1998年底，當時在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個寫字樓，因?qū)懽謽鞘袌霾痪皻?，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準商住公寓而受到成長型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現(xiàn)一批類似的項目，但不論從規(guī)劃設(shè)計，還是商務(wù)配套都無法和區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經(jīng)在1999年和2000年引起京城頗多討論和關(guān)注。

　　2002年soho現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設(shè)計上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務(wù)配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來市場上又出現(xiàn)了"只商不住"的純商務(wù)公寓和"商住分區(qū)"的商住公寓，市場進入一個新的開發(fā)熱潮。預(yù)測今年無論是在商務(wù)中心區(qū)還是中關(guān)村一帶商住寓所的上市量都會比較大，商住寓所的投資依舊是市場的關(guān)注熱點。

　　商住公寓的出現(xiàn)，是市場細分的結(jié)果。北京作為首都，是全國的政治、經(jīng)濟、文化、信息、交通中心，加上國家宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展，入世和申奧成功等利好因素的刺激，吸引了眾多人才到北京來創(chuàng)業(yè)投資。在創(chuàng)業(yè)初期，他們?nèi)藬?shù)較少，流動性較高，創(chuàng)業(yè)資本低，對辦公地點價格的敏感度較高，這時價格偏低，商務(wù)環(huán)境較好的商住公寓就滿足了這部分市場的需求。此外，大量的小型外地企業(yè)進京，也對商住公寓產(chǎn)生了巨大的需求。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資企業(yè)，自從9.11事件之后，對寫字樓的需求就處于停滯狀態(tài);國有大型企業(yè)則由于前期的購買和租賃，現(xiàn)在的需求也基本飽和。所以高檔寫字樓的市場需求，已經(jīng)明顯出現(xiàn)頹勢，估計今年高檔寫字樓的價格還會一路看低。

　　而中低檔的寫字樓本身就是市場的淘汰物，不說其商務(wù)配套跟不上市場需求，就是其外立面裝修就給人"土"的感覺，相信今年會有更多的中低檔寫字樓改作純商務(wù)的商住公寓上市。

目前北京市大概有將近90個商住公寓項目，總建筑面積幾百萬平米左右，主要集中在CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運村。其中CBD以及輻射區(qū)域的分布呈現(xiàn)"亮馬橋-東直門-國貿(mào)-廣渠門"態(tài)勢,在亮馬橋商圈,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是該區(qū)域典型的商住公寓;

其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域,集中了東方銀座,元嘉國際,住邦2000等高檔商住公寓;隨著CBD規(guī)劃的出臺，CBD核心區(qū)投資價值明顯看漲，濃厚的商務(wù)氛圍和成熟的商務(wù)配套造就了soho現(xiàn)代城,優(yōu)士閣等商住公寓的輝煌;中關(guān)村以及亞運村區(qū)域本身就是京城商住的發(fā)源地,除了匯園公寓, 天創(chuàng)世緣這樣的早期項目,像韋伯豪、天行建，長遠天地和陽明廣場等項目也都是定位于中小成長型企業(yè)的商住公寓。

　　此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的楓樺豪景也都是新一代商住公寓的代表.預(yù)計2003年京城商住公寓的總開發(fā)量至少在80萬平米以上,其中城南不會有類似的項目出現(xiàn)，西邊的西直門區(qū)域會有一些項目,北面的中關(guān)村和亞運村仍將是開發(fā)的重點區(qū)域,而東面的朝陽路附近則會成為新的熱點區(qū)域.

　　其實,中小型客戶之所以選擇商住公寓作為辦公場所,不外乎是沖著商務(wù)公寓低廉的價格,而商住公寓之所以價格較低,完全是政策不健全所導(dǎo)致.如下表所示,商住公寓完全是開發(fā)商利用住宅立項從寫字樓市場獲利的結(jié)果. 表-各種項目的立項規(guī)劃原則物業(yè)類型使用年限按揭政策出讓金(每平方米) 使用規(guī)范商住兩用樓 70年 8成20年 650-800元按公寓(低標準) 商務(wù)樓 70年 8成20年 650-800元按公寓(高標準) 寫字樓 50年 6成10年 1300元以上按寫字樓(高標準) 。

　　市場需求的變化.隨著近年來商務(wù)公寓開發(fā)量的增加,產(chǎn)品同質(zhì)化問題也愈加明顯,故而如何根據(jù)市場需求的變化,開發(fā)出具有個性化的產(chǎn)品將是取勝的關(guān)鍵. 商務(wù)公寓概念的問題，從2002年出現(xiàn)，2003年基本上公認了，不叫商務(wù)樓，叫商務(wù)公寓。

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