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二手房交易定金合同的常見問題解析

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二手房交易定金合同的常見問題解析

時(shí)間：三天前
來源：裝修界

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　　二手房交易定金合同的常見問題解析

隨著企業(yè)的發(fā)展，越來越多的人們開始轉(zhuǎn)賣二手房。現(xiàn)在的二手房并不一定是指舊的房子，如今很多新房子也被當(dāng)做二手房來轉(zhuǎn)賣。關(guān)于二手房定金合同約定，雙方應(yīng)該遵循什么樣的條件，以及我們應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)益。

二手房畢竟不像新的商品房，房屋存在的問題會(huì)很多，因此在二手房交易的過程中也很容易出現(xiàn)合同糾紛。下面小編就為大家介紹幾種常見的二手房產(chǎn)買賣合同糾紛的內(nèi)容和解決辦法，希望能對(duì)各位購房者有所幫助。　

二手房交易的常見問題

問題一：簽訂了認(rèn)購協(xié)議，交納定金之后，因主合同或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，賣方不愿退定金怎么辦?
　
　　高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
　　
　　遇到簽訂了認(rèn)購協(xié)議，交納定金，因主合同或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，無法繼續(xù)履行定金協(xié)議的情況，根據(jù)上述高法院的司法解釋的有關(guān)規(guī)定，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，賣方應(yīng)當(dāng)將定金返還買方。
　　
　　在二手房交易實(shí)踐中，此類糾紛較為常見。為避免糾紛發(fā)生，在簽訂定金協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)以高法院上述司法解釋為依據(jù)據(jù)理力爭(zhēng)，明確在定金中寫明;如果雙方就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，賣方應(yīng)返還定金，這樣將更為有利。
　　

　　
　　問題二：《定金協(xié)議》有房屋買賣協(xié)議的效力嗎?
　　

在二手房交易過程中，交定金是非常常見的。然而，在現(xiàn)實(shí)中卻常常會(huì)發(fā)生糾紛，即有購房者不愿意購房了，退定金是非常困難的。為了保護(hù)自身的利益不受損，購房者應(yīng)該去預(yù)防和防范這類糾紛。

“定金”是《擔(dān)保法》中所提到的一個(gè)概念，是合同當(dāng)事人為了確保合同履行的一種擔(dān)保方式。另外，在《合同法》中規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。

債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金”。此即所謂著名的“定金罰則”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

因此小編提醒廣大購房者，在購買二手房交納定金之前一定要經(jīng)過謹(jǐn)慎思考，如果準(zhǔn)備交一筆錢當(dāng)定金時(shí)，一定要考慮清楚。另外簽訂定金協(xié)議前一定要仔細(xì)看清里面的條款內(nèi)容，以免造成不必要的損失。

　　二手房交易，一般先簽訂《定金協(xié)議》，再簽訂房屋《買賣合同》。如果簽署了《定金協(xié)議》后，賣方反悔不愿再簽訂房屋《買賣合同》，怎么辦?請(qǐng)看下面的案例：
　　
　　某買方與某賣方簽訂了《定金協(xié)議》，協(xié)議約定買方將自己名下一處房產(chǎn)(尚未取得房產(chǎn)證)，以人民幣200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給買方，約定定金為40萬元，預(yù)付房款100萬元，其余60萬房款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。違約條款為，如買方反悔則沒收定金;如賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，買方將140萬元支付給了賣方，賣方也把房屋鑰匙及相關(guān)證書資料交給了買方。
　　
　　半年后，賣方順利取得房產(chǎn)證，但由于種種原因(主要是房?jī)r(jià)看漲)，賣方后悔不愿賣房了，買方訴至法院，要求賣方辦理過戶手續(xù)。
　　
　　法院認(rèn)為：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但在內(nèi)容上包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。
　　　
　　因此，該《定金協(xié)議》已涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方當(dāng)時(shí)尚未取得房屋權(quán)證，才將協(xié)議稱為定金協(xié)議。另外，已經(jīng)支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇。
　　
　　法院后認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方已取得了房屋權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，判決賣方與買方辦理過戶手續(xù)。
　　
　　既然雙方簽訂的是《定金協(xié)議》，為什么法院要判買賣合同成立呢?這是因?yàn)榭春贤男再|(zhì)不能僅僅看合同的名稱，而應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從該案件中我們可看到，名稱是定金協(xié)議，但內(nèi)容涉及房產(chǎn)的交付，產(chǎn)權(quán)過戶等定金之外的內(nèi)容，基本涵蓋了房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。
　　
　　在這份《定金協(xié)議》中，雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任。
　　　　
　　

問題三：訂金與定金是一回事嗎?
　　
　　訂金與定金并不是同一概念。一般認(rèn)為訂金屬于預(yù)付款，與定金不同。預(yù)付款是當(dāng)事人預(yù)先支付部分價(jià)金的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段。對(duì)預(yù)付款的處理方式是：合同履行的應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款，合同不履行的應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還。由于預(yù)付款不具有懲罰的性質(zhì)，違約時(shí)不會(huì)產(chǎn)生沒收預(yù)付款或雙倍返還預(yù)付款的問題。
　　
　　定金則是我國法律規(guī)定的債務(wù)履行的擔(dān)保方式之一，是當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利，依約定向另一方支付的金錢。定金必須以書面形式約定，適用定金罰則，即支付定金一方違約，則收取定金一方有權(quán)沒收定金;如收取定金一方違約，則須向支付定金一方雙倍返還定金。
　　
　　由于訂金(預(yù)付款)和定金在實(shí)踐中極易混淆，建議二手房的買家遇到中介要求預(yù)先交付某些名目的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)與中介訂立書面協(xié)議，明確所交費(fèi)用的性質(zhì)究竟是定金(預(yù)付款)還是定金，約定雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任及所交費(fèi)用的處理方式。

問題四：中介公司收取定金屬于什么性質(zhì)?
　　
　　在實(shí)踐中，中介公司向買方收取訂金的情況很普遍，買方應(yīng)當(dāng)留意。中介公司收到買家的定金后，往往會(huì)開具以下格式收據(jù)：今收到買家某某多少意向金。如果業(yè)主同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金。這種定金支付方式就對(duì)買家極為不利：一是買方和房主并無直接簽署的協(xié)議;二是手中沒有業(yè)主出具的定金收條;三是很難獲得房主已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí);四是沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生房主收到定金，但反悔不賣房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，買方就很難要求房主雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。
　　
　　因此，在買方與中介公司簽訂的居間合同中，買方要明確約定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代收，就應(yīng)該要求中介公司在收取定金時(shí)出具業(yè)主的委托書，中介公司收到定金，視為房主收到定金。如果是轉(zhuǎn)交，要明確約定中介公司的轉(zhuǎn)交的責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)違約責(zé)任。另外，在交付定金后，務(wù)必要求中介公司開具正式有效的收款憑證，以便今后一旦出現(xiàn)糾紛可以提供有利的證據(jù)。

另外二手房交定金簽約合同時(shí)還要注意以下幾點(diǎn)

1、核實(shí)房本

你首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。其次要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。要核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。最后要弄清楚辦理購買“二手房”規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。

2、確認(rèn)房主

核實(shí)真實(shí)身份。首先要確定房產(chǎn)證上的名字是房主本人，簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。

3、小心中介吃差價(jià)

如果您是通過中介公司買的房子，那就要小心了，現(xiàn)在的中介公司很少有不吃差價(jià)的，所以您一定要找企業(yè)比較大，信譽(yù)教好，品牌公司去買，而且一定要要求見房主本人，與房主當(dāng)面把價(jià)錢談清楚，如果中介說房主忙啊，過不來，或者是讓他兒子、妹妹、姐姐或者別的親屬代替房主本人來跟你談，你一定不要相信他們的話，他們找的那些人，都是托，根本就不是房主的親戚，還得以房本上的業(yè)主為主。如果他們一再推辭的話，那肯定是有鬼了，中間一定有差價(jià)，您一定要堅(jiān)持見到房主本人再交定金，而且一定要求簽三方合同（房主、你、中介），不要只跟中介簽單方合同，一定要簽三方。中介公司的人都特別會(huì)說，不要一時(shí)聽信了中介的好話，被他們繞進(jìn)去了！！

二手房交易手續(xù)十分復(fù)雜，在簽訂各項(xiàng)合同時(shí)，買賣雙方都要認(rèn)真閱讀合同條款，避免發(fā)生二手房產(chǎn)買賣合同糾紛的問題。大家只要在購買二手房之前多了解到更多二手房購房問題，相信大家在買賣二手房的問題上會(huì)更加清楚、明白。　

　以上所述就是我們?cè)谫徺I二手房支付定金簽合同時(shí)所要注意的問題。在簽約合同時(shí)首先要核實(shí)房本確認(rèn)房主，并且我們買房時(shí)一定要見到房主本人，要公司信譽(yù)好的去買房。如果出現(xiàn)意外情況，公司會(huì)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)簽訂合同后，一定要由房屋所在的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行核對(duì)。保障自己的利益！綜上就是小編對(duì)二手房定金合同約定的解答。更多相關(guān)知識(shí)您可以點(diǎn)擊問答來了解更多。